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Comprendere il rischio di una proprietà commerciale

By Gianluca Di Pierro
Property Portfolio Manager

Gli edifici commerciali hanno spesso molti stakeholder coinvolti nella loro gestione, quindi è importante che ognuno di essi comprenda le proprie responsabilità, in particolare se c'è stato o ci sarà un cambiamento nella progettazione o nell'utilizzo dell'edificio.

La sicurezza e i rischi relativi alla responsabilità pubblica devono essere considerati sia dal proprietario dell'edificio che dagli inquilini e dai loro rappresentanti.

Gli edifici non occupati possono essere più vulnerabili a danni , quindi con maggiori responsabilità e richiedono una strategia di gestione del rischio su misura.

Un edificio commerciale presenta tipicamente diversi rischi, e vi sono anche diverse parti interessate da prendere in considerazione. Dal proprietario dell'edificio, agli amministratori, agli affittuari, per non parlare dei subaffittuari, possono esistere diverse parti che hanno un interesse personale nella gestione del rischio intrinseco.

E’ necessario comprendere dove risiede la responsabilità del proprietario in un edificio commerciale

Le condizioni di gestione del rischio per un edificio commerciale dipendono da diversi fattori, tra cui il tipo di edificio e la disposizione, l'occupazione e se i locali sono occupati dal proprietario o sono in affitto.

La questione può diventare più complessa per il proprietario dell'immobile quando ci sono altre parti interessate, come affittuari e subaffittuari e i loro appaltatori. Comprendere le responsabilità di ogni stakeholder è fondamentale per garantire che ogni rischio sia gestito in modo appropriato.

Le responsabilità del proprietario di un immobile commerciale sono varie e si estendono a vari aspetti di un edificio, comprese le aree comuni e accessibili al pubblico. Inoltre, anche i servizi e le attrezzature condivise che sono utilizzate da vari inquilini sono responsabilità del proprietario. Negli edifici commerciali, il rischio in carico al proprietario si estende anche alla progettazione dell'edificio e ai requisiti operativi, per esempio i sistemi di ventilazione e i sistemi di sicurezza antincendio che servono più inquilini. Quando queste responsabilità sono delegate agli affittuari o ai loro subaffittuari senza un'adeguata supervisione da parte del proprietario, spesso sorgono problemi, in particolare in relazione alla manutenzione dell'edificio e delle attrezzature.

Ci possono anche essere requisiti di progettazione specifici dell'edificio che richiedono una manutenzione e un monitoraggio costanti che sono responsabilità del proprietario dell'immobile; ad esempio, le soluzioni antincendio basate sulle prestazioni che sono fondamentali per la sicurezza.  Piccole modifiche fatte da un inquilino o dal suo appaltatore senza una comprensione dei requisiti generali possono risultare in una non conformità dell'edificio o del sistema essenziale, che potrebbe avere un esito disastroso.

Anche se un inquilino può aver accettato di mantenere alcuni aspetti dei servizi essenziali, questo non riduce la responsabilità del proprietario dell'immobile nell’assicurarsi che gli stessi siano mantenuti ad un livello adeguato. La selezione e il monitoraggio dell'inquilino è una componente chiave per i proprietari di immobili nella gestione della loro esposizione al rischio.

Spesso notiamo problemi derivanti da attività di occupazione che non sono in linea con il progetto originale dell'edificio o della protezione antincendio, quindi è importante che il proprietario sia consapevole dei requisiti di progettazione dell'edificio e si assicuri che queste informazioni siano chiaramente comunicate agli inquilini. Se fossero necessarie delle modifiche, queste dovrebbero essere valutate e approvate da un professionista certificato.

Gestione del rischio di responsabilità pubblica del proprietario dell'immobile

Quando si tratta di responsabilità pubblica, possono sorgere vari problemi, a seconda della tipologia di edificio. Nelle aree comuni, questi sono di solito responsabilità dell'amministratore o del proprietario.

In un centro commerciale, per esempio, ci sono molti rischi di scivolamento, inciampo e caduta che devono essere ridotti al minimo.

Se esistono superfici potenzialmente scivolose o bagnate, per esempio, si dovrebbe condurre un test di scivolamento su base annuale.

Poi c'è la disposizione dell'accesso pubblico, che consiste nell’assicurarsi che le scale antincendio o le vie d'uscita non siano tenute chiuse o bloccate, perché questo potrebbe causare un potenziale problema di responsabilità.

Anche un numero di gradini insufficienti o una scarsa illuminazione potrebbero causare un incidente con responsabilità, così come, per esempio, le sedie poste troppo vicino a balconi o balaustre.

I bambini potrebbero mettersi in piedi su quelle sedie e potenzialmente saltare da una balaustra.

Dato che questi rischi sono all'interno di aree comuni, diventano potenzialmente problemi del proprietario o della gestione dell'edificio, e non sempre ricadono sull'inquilino.

Edifici non occupati - una minaccia crescente

Nell'ultimo anno circa, un numero crescente di edifici sono temporaneamente o indefinitamente non occupati. Questo porta a una serie di rischi potenziali per i proprietari di immobili, oltre all'interruzione del reddito.

Gli edifici non occupati devono essere gestiti in modo efficace e, se non lo sono, possono essere soggetti a danni alla proprietà stessa e a richieste di risarcimento per responsabilità.

Uno dei rischi chiave legati a un edificio non occupato è l'esposizione alla responsabilità civile. Non importa se qualcuno è stato invitato a entrare in una proprietà o se si è introdotto abusivamente, il proprietario e l'inquilino sono responsabili nel garantire la sicurezza generale del sito.
La sicurezza antincendio è un problema particolare, quindi è fondamentale assicurare che siano mantenuti punti di uscita appropriati.

Se manca la sicurezza o il monitoraggio di un edificio non occupato e delle sue attrezzature, possono sorgere problemi tra cui danni dolosi, intrusione con scasso, furti e incuria delle attrezzature. Se il monitoraggio è continuo, i problemi possono essere identificati presto e potenzialmente prevenuti. Un edificio non occupato è significativamente più a rischio di danni materiali alla proprietà stessa, quindi è importante che i proprietari prendano le misure necessarie per minimizzare questi rischi, in particolare durante i periodi di vacanza degli inquilini.

È importante rivedere le disposizioni di sicurezza prima che un edificio rimanga disabitato. Ridurre l'opportunità per i trasgressori e identificare rapidamente l'accesso non autorizzato può ridurre il rischio di danni materiali  e di una richiesta di risarcimento nel caso in cui qualcuno si faccia male.

Assicurandosi che la proprietà sia sicura, manutenuta e regolarmente ispezionata, nonostante sia vuota, il proprietario può ridurre qualsiasi rischio potenziale.

In sintesi

I danni ad una proprietà e l'esposizione alla responsabilità non sono selettivi e, se non gestiti efficacemente, possono portare a danni finanziari e di reputazione sia per il proprietario che per l'inquilino. È importante che ogni stakeholder comprenda chiaramente la propria responsabilità nella manutenzione dell'edificio. Le esposizioni ai danni alla proprietà e alla responsabilità civile negli edifici commerciali variano, quindi è fondamentale disporre di processi efficaci per identificare e gestire i rischi, ed è importante che i vostri clienti abbiano una solida polizza assicurativa per gli immobili commerciali.

QBE dispone di esperti che comprendono i rischi che i vostri clienti potrebbero affrontare: contattateci affinché possiamo aiutarvi a proteggere gli immobili commerciali dei vostri clienti, oppure approfittate di una sessione di formazione su misura per le esigenze dei vostri clienti.

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